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Fran Barreiro Filgueira
- Arquitecto Técnico, Colg. 1.803 COAATMU -
Informes/Certificados
- Certificado de Antigüedad/Superficie
Certificaciones técnicas para declaraciones de obra nueva finalizada.
Expedición de Certificaciones acreditativas de la antigüedad de edificaciones y construcciones. La presentación de un Certificado de antigüedad de un inmueble que ha infringido de algún modo la normativa urbanística aplicable permite inscribir en el Registro de la propiedad la Escritura pública de declaración de obra nueva finalizada siempre que haya transcurrido ya el plazo de prescripción dentro del cual procedía adoptar medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística que implicasen la demolición.
- Certificado de Primera y Segunda Ocupación
Es el Certificado que exigen los Ayuntamientos para solicitar la Licencia de Primera o Segunda Ocupación, según se trate de vivienda nueva o existente.
La licencia municipal ocupación es el acto que reconoce y ampara la aptitud para el uso de las edificaciones a las que se refiere la Ley 3-2004, ya sea en su totalidad o en alguna de sus partes susceptibles de uso individualizado. Tiene por objeto comprobar la adecuación de la obra ejecutada al proyecto para el que fue concedida la licencia municipal de edificación. Las empresas suministradoras de energía eléctrica, agua, gas, telecomunicaciones y otros servicios, deberán exigir para la contratación con los usuarios finales de los respectivos servicios, la licencia de ocupación.
La licencia de segunda ocupación se solicita en estos casos:
– Transcurridos diez años desde la obtención de la primera licencia de ocupación será necesaria la renovación de la misma en los siguientes supuestos:
a) Cuando se produzca la segunda o posteriores transmisiones de la propiedad.
b) Cuando sea necesario formalizar un nuevo contrato de suministro de agua, gas o electricidad.
– En los casos de edificaciones existentes, ya sea en su totalidad o en alguna de sus partes susceptibles de uso individualizado, que no dispusieran con anterioridad de la licencia municipal de ocupación, siempre será necesaria la obtención de la misma en los supuestos señalados en los apartados a) y b) del apartado anterior.
– Siempre que se ejecuten obras de las comprendidas en los apartados b) y c) del artículo 2.2 de la Ley 3/2004 o se produzca una alteración del uso de la edificación, será preceptiva la obtención de la licencia de ocupación, con independencia del tiempo transcurrido desde la obtención de la anterior en su caso.
- Proyecto de Parcelación
El proyecto de parcelación es una de las fases del proceso de división o segregación del terreno ya sea suelo urbano o suelo rural.
Los proyectos de parcelación deben abordar dos aspectos. De un lado, el aspecto cartográfico que servirá para delimitar el terreno o finca matriz y por otro, el aspecto urbanístico por el que el proceso de parcelación deberá ajustarse al plan de ordenamiento urbanístico del municipio donde se encuentre el suelo urbano o suelo rural que se va a parcelar.
El proyecto de parcelación deberá cumplir los requisitos estipulados en las regulaciones urbanísticas. Como en otros proyectos técnicos consta de una memoria, planos y anexos.
-La memoria debe describir con exactitud el terreno o solar que se va a parcelar y en la que se exponga la justificación jurídica y técnica de los pasos seguidos en la parcelación y una descripción de las parcelas que resulten de la nueva división.
-Los planos de situación de los terrenos afectados a escala 1:2000 o 1:1000 y los planos de las parcelas resultantes tras la parcelación planeada a escala 1:500.
Documentación necesaria para solicitar una licencia de parcelación
Los ayuntamientos, además, del proyecto técnico de parcelación suelen exigir la presentación de:
-Impreso normalizado de solicitud de la licencia de parcelación.
-Una copia de los títulos de la propiedad de la finca.
-Certificación registral o nota simple actualizada de la inscripción de la finca en el Registro de la Propiedad.
-El recibo del Impuesto de Bienes Inmueble o la certificación catastral.
- Infomes Periciales
Cómo perito judicial, nuestro punto fuerte es la realización de informes periciales para particulares y comunidades de propietarios, que sirven de base para las preparación de demandas y reclamaciones judiciales.
La amplia experiencia en direcciones de obra así como del conocimiento de las patologías constructivas, nos permiten analizar y dictaminar sobre su origen y establecer actuaciones para subsanarlas y evitar su aparición en un futuro.
- Home Inspections
En este sentido, y debido a la situación inmobiliaria que estamos atravesando, también es frecuente la realización de informes de estado de los inmuebles previo a la compraventa, realizando una inspección de los principales elementos que componen la edificación para garantizar al futuro comprador que la vivienda transmitida se encuentra en perfecto estado de conservación, tanto a nivel estructural como de sus instalaciones y servicios.
Es una practica habitual en muchos países europeos que se está implantando en España con la llegada de compradores extranjeros.
- Informe de Evaluación del Edificio (IEE)
- ¿Qué es IEE?
El Informe de Evaluación de Edificios es el documento que avala el buen estado de conservación de un edificio, el cumplimiento con la normativa en relación a la accesibilidad universal y la eficiencia energética del mismo.
- ¿Cómo debe pasarse el IEE?
La realización de este informe pasa por la visita presencial del técnico homologado en la que comprobará los elementos que considere oportunos con el fin de obtener un informe lo más detallado posible. No es posible la realización del IEE de un edificio a distancia.
- ¿Cuándo debe pasarse la IEE?
Por norma general, a partir de los 50 años de antigüedad todo edificio de carácter residencial de vivienda colectiva está obligado a pasar el IEE, al menos, cada 10 años. No obstante, la normativa permite que sean las Comunidades Autónomas y los Ayuntamientos los que puedan rebajar esta periodicidad si lo consideran oportuno.
También es imprescindible disponer de este informe cuando los propietarios de un edificio pretendan acogerse a ayudas públicas para acometer reformas referentes a la conservación, la accesibilidad o la eficiencia energética del edificio.
Valoración de Inmuebles
Como profesional homologado por el Banco de España desde el año 2003, ha realizado mas de 5.000 tasaciones en colaboración con la empresa Tecnitasa.
- Viviendas, pisos
- Solares y Terrenos
- Fincas Rústicas
- Promociones y Autopromociones
- Locales Comerciales
- Naves Industriales
- Inmuebles Singulares
- Valoración masiva de inmuebles y préstamos hipotecarios
- Concesiones Administrativas: Puertos deportivos, puntos de amarre.
- Explotaciones Económicas: minas, gasolineras, tanatorios, complejos deportivos, clínicas, residencias tercera edad, hospitales, grandes superficies, hoteles, áreas de servicio, etc
Como profesional homologado por el Banco de España desde el año 2003, ha realizado mas de 5.000 tasaciones en colaboración con la empresa Tecnitasa.
La finalidad de la tasación es solicitada por el cliente, siempre dentro de los márgenes que establezca las leyes.
Las finalidades más usadas son:
1. Finalidades incluidas en la normativa ECO 805-2003:
- Finalidad mercado hipotecario.
- Finalidad entidades aseguradoras.
- Finalidad instituciones de inversión colectiva inmobiliarias.
- Finalidad fondos de pensiones.
2. Otras finalidades requeridas por entidades financieras:
- Proceso de recuperación o adjudicación hipotecaria.
- Proceso de adjudicación para venta rápida.
- Daciones en pago.
3. Finalidades para determinar el importe contable en los estados financieros de contabilidad:
- Según las normas internacionales de contabilidad y de información financiera.
- Según las normas de información financiera para entidades de crédito.
- Determinación de valores normales de mercado en operaciones vinculadas.
- Otras finalidades a efectos contables.
4. Finalidades incluidas en el ámbito de aplicación de la Ley del Suelo RDL 2/2008.
5. Finalidades para asesoramiento sobre el valor de mercado.
6. Finalidad de Leasing.
7. Finalidad para calcular el valor de inversión.
Certificación Energética
Desde Marzo de 2013, con la entrada en vigor del Real Decreto 235/2013, de 5 de abril, por el que se aprueba el procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios, realizamos certificaciones energéticas tanto de viviendas y locales comerciales, como de edificios completos.
Amplia formación técnica en el campo de la certificación energética.
Realizamos una gestión completa del certificado, entregando al cliente el Certificado Energético una vez realizado el registro en la Comunidad Autónoma (incluido el pago de las tasas 23,23 €)
Desde el punto de visto normativo, la norma actual exige que todos los edificios existentes, cuando se vendan o se arrienden, dispongan de un certificado de eficiencia energética. Por ello, resulta obligatorio disponer de dicho certificado (el notario te lo pedirá) antes de proceder a realizar la venta o contrato de arrendamiento correspondiente..
Si tienes dudas, mira éste video que diseñamos para aclarar todos los aspectos de la Certificación Energética.
Mediciones &
Validación Gráfica Catastral
Por la experiencia profesional como Tasador homologado por el Banco de España para la empresa Tecnitasa desde el año 2.003, con mas de 5.000 tasaciones realizadas, he tenido la oportunidad de comprobar con en un altísimo porcentaje las descripciones registrales no coinciden con las catastrales, sin en algunas ocasiones muy superiores es éstas últimas, lo que conlleva un mayor importe en el recibo de bienes inmuebles (IBI).
Es por este motivo por lo que siempre recomendamos realizar una comprobación de Escritura y Catastro y en su caso la realización de un Informe de Alteración Catastral
Realizamos Informe Catastral de Ubicación de las Construcciones (ICUC) e Informe de Validación Gráfica (IVG) que es un documento electrónico firmado con Código Seguro de Verificación (CSV) por la D.G. del Catastro como actuación administrativa automatizada (AAA) que indica si un parcelario aportado en formato GML respeta la delimitación que consta en la cartografía catastral.
Informe de Alteración Catastral
Según el Artículo 11 del Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, “La incorporación de los bienes inmuebles en el Catastro Inmobiliario, así como de las alteraciones de sus características, es obligatoria y podrá extenderse a la modificación de cuantos datos sean necesarios para que la descripción catastral de los inmuebles afectados concuerde con la realidad”.
Los Informes de Alteración Catastral son documentos que se aportan junto a la notificación a la Dirección General del Catastro sobre cambios, ampliaciones, divisiones, etc realizados en un bien inmueble, especialmente útiles cuando existen discrepancias entre los datos que contiene la referencia catastral y la realidad física.
Se realizan para los siguientes supuestos:
– Declarar la realización de nuevas construcciones o la ampliación, reforma y rehabilitación de las ya existentes.
– Declarar la agregación, agrupación, segregación o división de los bienes inmuebles.
– Declarar el cambio de cultivo o aprovechamiento, la modificación de uso o destino y la demolición o derribo.
– Modificar superficies.
– Modificar anejos.
- Referenciación geográfica
Si se requiere, el certificado puede incluir un apartado de referenciación geográfica que identifique la finca en la que se ubica la edificación y/o la porción de suelo ocupada, mediante una representación gráfica georreferenciada alternativa en formato GML INSPIRE, acorde con lo especificado en las resoluciones de la Dirección General del Catastro y de la D.G.R.N.
- Medición de Terrenos y Levantamientos Topográficos
Consiste en describir un terreno desde un punto topográfico. A través de instrumental especializado, el topógrafo realiza un escrutinio de la superficie del terreno, realizando la toma de datos para la posterior realización de planos o mapas, describiendo las características de ese terreno, así como delimitándolo para su utilización catastral.
Entre los trabajos que realizamos están:
- Tramitaciones y georreferenciación de puntos de parcelas y construcciones existentes para registrar las coordenadas de un terreno y conocer la superficie exacta.
- Deslindes: es un procedimiento mediante el que se demarca una finca que presenta disputas limítrofes, para lo que se estudia la documentación cartográfica del catastro y las escrituras de las fincas, con el fin de realizar un Acta de Deslinde, que propone la salida a la disputa, y en la que se incluye un plano a escala demarcado, con la información necesaria para replantear dicha delimitación.
- Agrupaciones y segregaciones: para juntar o separar diferentes fincas. Pueden deberse a diferentes motivos, como la compra de parcelas colindantes, herencias o divisiones para ventas parciales de terreno. Para esto, la Administración pide un estudio topográfico con planos de fincas actuales y fincas tras la actuación con su correspondiente memoria.
- También marcamos las lindes del catastro en el terreno y nos encargamos de presentar y tramitar la documentación del catastro.
Quiénes somos
Somos un Estudio de Arquitectura Técnica ubicado en Cartagena que desarrolla labores diversas en el campo de la construcción y la edificación, contando con colaboradores que cubren todos los ámbitos de actuación.
Realizamos proyectos, licencias, informes periciales, direcciones de obra, certificaciones energéticas, regulaciones catastrales, informes de evaluación del edificio (IEE), construcciones, reformas y asesoramiento técnico.
Nuestro punto fuerte es la realización de informes periciales para particulares y comunidades de propietarios, que sirven de base para las preparación de demandas y reclamaciones judiciales.
La amplia experiencia en direcciones de obra así como del conocimiento de las patologías constructivas, nos permiten analizar y dictaminar sobre su origen y establecer actuaciones para subsanarlas y evitar su aparición en un futuro.
En este sentido, y debido a la situación inmobiliaria que estamos atravesando, también es frecuente la realización de informes de estado de los inmuebles previo a la compraventa, realizando una inspección de los principales elementos que componen la edificación para garantizar al futuro comprador que la vivienda transmitida se encuentra en perfecto estado de conservación, tanto a nivel estructural como de sus instalaciones y servicios.
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Contacto
Por favor, no dudes en contactar con nosotros si deseas solicitar cualquier tipo de información adicional, si necesitas nuestra ayuda o quieres enviarnos aquellas sugerencias que consideres que pueden ayudarnos a mejorar.
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